Hukuk Forum

Geri git   Hukuk Forum > Borçlar Hukuku - Ticaret Hukuku - Tüketici Hukuku - İcra İflas Hukuku - Sigorta Hukuku Forum Alanı > Borçlar Hukuku > Borçlar Hukuku İle İlgili Makaleler

Borçlar Hukuku İle İlgili Makaleler Borçlar Hukuku İle İlgili Makalelerinizi Bu Alana Girebilirsiniz...

Cevapla
 
Seçenekler Stil
  #1  
Alt 2 April 2009, 17:20
dilara dilara isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Avukat
 
Üyelik Tarihi: 30 January 2009
Mesajlar: 459
Standart Ön Alım Hakkı (Şüfa Hakkı)

Önalım hakkı kanunumuzda müşterek mülkiyette düzenlenen yasal önalım hakkı ile herhangibir müşterek mülkiyet ilişkisi olmaksızın bir kimsenin sözleşme ile üçüncübir kişiye tanıdığı önalım hakkı yoluyla karşımıza çıkar. Önalım hakkınınamacı hak sahibinin söz konusu taşınmazın ya da müşterek mülkiyettekipayın üçüncü bir kişiye satılması halinde öncelikle kendisine bu yerindevredilmesini isteme hakkını tanımaktır. Müşterek mülkiyette karşımızaçıkan kanuni önalım hakkının kanunumuzda yer almasındaki bir diğer amaç daortaklığa yabancı bir kişinin girmesine genel olarak engel olmaktır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkında bu hakkınkullanılması, bu haktan vazgeçilmesi ile ilgili bütün hükümler esasenkanuni önalım hakkı için de geçerli olacağından, bu yazımızda kanuniönalım hakkını dikkate alarak açıklamalarda bulunacağız. Sadecesözleşmeden doğan önalım için istisnai hükümleri kısaca vurgulayacağız.

Önalım hakkı sadece satım ilişkilerindeuygulandığı için satım dışındaki devirlerde, keza cebri artırma ilesatışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Müşterek mülkiyette paydaşlardan herbirinin kanundan doğan önalım hakkı vardır. Paydaşlardan bir tanesininölmüş olması durumunda, mirasçıları miras bırakanlarından kendilerineintikal eden önalım hakkını aralarındaki elbirliği mülkiyeti sebebiyleancak birlikte kullanabilirler. Yargıtay da bu hususta benzer bir karara varmıştır:

"Ön alım hakkının kullanılmasında davacınındayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte davaaçması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir.Ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemedetemsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biriolursa davacının sıfatı biter davayı temsilci takip eder. Dava hakkınailişkin olan bu hususun hâkim tarafından kendiliğinden öncelikle nazaraalınması gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmaklaveya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyleyahut davacı adına davayı takip eden avukata vekâlet verilmesi ilesağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa TürkMedeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesinegörevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilcidavacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter davayı temsilci takipeder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hâkim tarafından kendiliğindenöncelikle nazara alınması gerekir." (Y. 6. HD, 06.12.2005 T.,11323/11273)"

2002 tarihli Medeni Kanun değişikliğindensonra, önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yinekanun dava hakkıyla ilgili olarak hak düşürücü süreler öngörmüştür. Önalımhakkı satışın noter kanalıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibarenüç ay içerisinde ve her halükarda satışın üzerinden iki yıl içindekullanılmalıdır. Süre hak düşürücü süre olup kesilmesi, durması söz konusuolmaz ve hâkim tarafından resen dikkate alınır. Yargıtay 6. HD 10.06.2004T., 4456/4387 sayılı kararında, "İhtarnamenin keşide edildiği tarihe göreüç aylık hesaplama" yapmıştır. Her ne kadar kanun üç aylık süreninbaşlaması bakımından noter kanalıyla bildirim tarihini esas almışsa da,hak sahibinin önalım konusu şeyin satıldığını herhangi bir suretteöğrenmesi halinde de yine süre işleyecektir. Yargıtay 6. HD, 31.1.2006 T.,10546/554 sayılı kararında "Dava, davalıya satılan önalım hakkına konupayın iptal ve tescil talebine ilişkindir. Önalım hakkı, bir paydaşınpaylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncübir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı önceliklesatın alma yetkisi veren bir haktır. Alıcı veya satıcı satışı diğerpaydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı, satışınhak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışınüzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre, hak düşürücü süre olupmahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Önalım hakkınakonu edilen taşınmazdaki payın davalıya satımı noter aracılığıyla davacıpaydaşa bildirilmediğinden davacının öğrenme tarihine göre açtığıdavanın süresinde olduğu kabul edilerek mahkemece, işin esasına girilipkarar verilmesi gerekir." demektedir.

Noter, satımı alıcı veya satıcının başvurusuüzerine Noterlik Kanunu ve ilgili tüzüğe göre yapacaktır, aksi haldebildirim geçersiz olacaktır. Bildirimin önalım hakkı sahipleri dışındasözleşmesel veya yasal temsilcilere yapılması, bildirim olarak kabuledilemez; meğer ki vekilin bu konuda özel yetkisi söz konusu olsun.

Önalım hakkı sahibi, eğer üçüncü kişi adınatescil yapılmış ise ona karşı, henüz tescil yapılmamışsa satışı yapandiğer müşterek malike karşı hakkını ileri sürebilecektir. Önalım hakkısahibi adına payın tesciline karar verilmeden evvel önalım hakkınınkullanıldığı satış sözleşmesindeki satış bedelinin ile alıcıya düşen tapugiderlerinin önalım hakkı sahibi tarafından, hâkim tarafından belirlenensüre içerisinde ve yine hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırılmasıgerekmektedir. Nitekim Yargıtay da bu görüştedir:

"Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıyasatılan payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Davalı alıcı satışınoter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile davatarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğindenönalım bedelinin tespitini isteyemez. Önalım hakkının tapudaki satışbedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.

"Ön alım hakkının kullanılmasında davacınındayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte davaaçması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir.Ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemedetemsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biriolursa davacının sıfatı biter davayı temsilci takip eder. Dava hakkınailişkin olan bu hususun hâkim tarafından kendiliğinden öncelikle nazaraalınması gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmaklaveya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyleyahut davacı adına davayı takip eden avukata vekâlet verilmesi ilesağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa TürkMedeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesinegörevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilcidavacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter davayı temsilci takipeder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hâkim tarafından kendiliğindenöncelikle nazara alınması gerekir." (Y. 6. HD, 06.12.2005 T.,11323/11273)"

2002 tarihli Medeni Kanun değişikliğindensonra, önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yinekanun dava hakkıyla ilgili olarak hak düşürücü süreler öngörmüştür. Önalımhakkı satışın noter kanalıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibarenüç ay içerisinde ve her halükarda satışın üzerinden iki yıl içindekullanılmalıdır. Süre hak düşürücü süre olup kesilmesi, durması söz konusuolmaz ve hâkim tarafından resen dikkate alınır. Yargıtay 6. HD 10.06.2004T., 4456/4387 sayılı kararında, "İhtarnamenin keşide edildiği tarihe göreüç aylık hesaplama" yapmıştır. Her ne kadar kanun üç aylık süreninbaşlaması bakımından noter kanalıyla bildirim tarihini esas almışsa da,hak sahibinin önalım konusu şeyin satıldığını herhangi bir suretteöğrenmesi halinde de yine süre işleyecektir. Yargıtay 6. HD, 31.1.2006 T.,10546/554 sayılı kararında "Dava, davalıya satılan önalım hakkına konupayın iptal ve tescil talebine ilişkindir. Önalım hakkı, bir paydaşınpaylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncübir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı önceliklesatın alma yetkisi veren bir haktır. Alıcı veya satıcı satışı diğerpaydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı, satışınhak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışınüzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre, hak düşürücü süre olupmahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Önalım hakkınakonu edilen taşınmazdaki payın davalıya satımı noter aracılığıyla davacıpaydaşa bildirilmediğinden davacının öğrenme tarihine göre açtığıdavanın süresinde olduğu kabul edilerek mahkemece, işin esasına girilipkarar verilmesi gerekir." demektedir.

Noter, satımı alıcı veya satıcının başvurusuüzerine Noterlik Kanunu ve ilgili tüzüğe göre yapacaktır, aksi haldebildirim geçersiz olacaktır. Bildirimin önalım hakkı sahipleri dışındasözleşmesel veya yasal temsilcilere yapılması, bildirim olarak kabuledilemez; meğer ki vekilin bu konuda özel yetkisi söz konusu olsun.

Önalım hakkı sahibi, eğer üçüncü kişi adınatescil yapılmış ise ona karşı, henüz tescil yapılmamışsa satışı yapandiğer müşterek malike karşı hakkını ileri sürebilecektir. Önalım hakkısahibi adına payın tesciline karar verilmeden evvel önalım hakkınınkullanıldığı satış sözleşmesindeki satış bedelinin ile alıcıya düşen tapugiderlerinin önalım hakkı sahibi tarafından, hâkim tarafından belirlenensüre içerisinde ve yine hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırılmasıgerekmektedir. Nitekim Yargıtay da bu görüştedir:

"Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıyasatılan payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Davalı alıcı satışınoter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile davatarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğindenönalım bedelinin tespitini isteyemez. Önalım hakkının tapudaki satışbedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş tapudagösterilen satış bedeli ile bu satış nedeniyle davalı tarafından ödenentapu harç ve giderlerinin toplamından ibaret olan önalım bedelini depoetmek üzere davacıya süre verilmesi ve sonucuna göre hüküm kurulmasıgerekir. (Y. 6. HD, 19.9.2006 T., 5698/8806)."

Üçüncü kişiye yapılan satışta bedel herhangibir nedenle gerçek satış bedelinin altında gösterilmiş olsa bile, önalımhakkı sahibi önalım hakkını tapuda gösterilmiş olan bedel üzerindenkullanır.

Uygulamada müşterek mülkiyet konusu olantaşınmazların gerek satım, gerekse arsa payı karşılığı inşaatsözleşmelerine konu olması durumlarında müşterek maliklerin önalımhaklarını kullanmaları problemler yaratabilmektedir. Bu itibarla,uygulamada, ya önalım hakkından genel olarak feragat edildiğine ya dasadece belirli bir satım sözleşmesi için önalım hakkından vazgeçilmesineilişkin anlaşmalar yapılmaktadır. Önalım hakkından genel olarak feragat,ancak resmi şekilde yapıldığı ve bunun da tapuya şerh verildiği takdirdegeçerli olacaktır. Sadece belirli bir satıştan feragat ise yazılı şekildeolacaktır ve bu yazılı anlaşma satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

Müşterek mülkiyette paydaşlardan tümününönalım hakkını kullanma zorunluluğu yoktur. Önalım hakkını kim kullanmışsasadece onun için hak doğar. Yine kanuni önalım hakkının bir satım ilişkisiiçin kullanmayan müşterek malikin söz konusu hakkı sadece o satımsözleşmesi için ortadan kalkar; fakat ileriki dönemde herhangi birpaydaşın payını yine satış yoluyla devretmesi halinde önalım hakkınıkullanabilecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Bir sözleşmeile tanınmış olduğu için hak sahibi sadece söz konusu taşınmazın üçüncübir kişiye satılması ihtimalinde önalım hakkını kullanabilir. Sözleşme iletanınan önalım hakkı hak sahibine sadece bir alacak hakkı verdiğindendolayı ancak tapuya şerh verildiği takdirde, şerhte belirtilen sürede vekoşullara göre cüzi halef durumundaki her gayrımenkul malikine karşı ilerisürülebilir. Şerh verilmemiş ise hak sadece sözleşmeyi yapan malike vekülli haleflerine karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi aksine anlaşma yoksa10 yıldır. Sözleşmeden doğan önalım hakkından da vazgeçmek mümkündür. BK213/2 gereği, sözleşmeden doğan önalım hakkı adi yazılı şekildetanınabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, sözleşmeden doğan önalımhakkının kullanılmasıyla ilgili diğer konular, kanuni önalım hakkınınkullanılmasındaki gibidir.

(*) Kaynak: Yukarıda bir kısmı yer alan makalenin tamamına şu adresten ulaşılabilir: http://www.ongoren.av.tr/newsletter/tr/08-04.php
Alıntı ile Cevapla
Cevapla

İlgili Hukuk Terimleri
ön alım hakkı şüfa hakkı borçlar hukuku makaleleri makaleler

Seçenekler
Stil

Yetkileriniz
Yeni ileti yazma Aktif Değil
Konuya yanıt verme Aktif Değil
Dosya ekleme Aktif Değil
İleti düzenleme Aktif Değil

BB code is Açık
Smileler Açık
[IMG] Kodları Açık
HTML-KodlarıKapalı
Gitmek istediğiniz klasörü seçiniz


Bütün Zaman Ayarları WEZ +2 olarak düzenlenmiştir. Şu Anki Saat: 15:06 .


Hukuk Forum Com Temeli Hukukun üstünlüğüne dayanan, tüm Hukukçu ve Hukuk severler için bir kütüphane, sosyal paylaşım ve mesleki dayanışma platformudur. Tüm görsel ve yazılı içeriğini ve kaynağını Türk Hukukundan almaktadır. Oluşturulma gayesi Türk Hukukuna katkıda bulunmak olan Hukuk bilgi bankamız her yaştan Hukuk severlerin kullanımına açık olup ücretsiz bir portaldır.

Hukuk Forum Com internet sitesinin tüm hakları saklı olup FSEK uyarınca koruma altındadır.

Site içeriği izinsiz yayınlanamaz ve kopyalanamaz. Siteye üye olan herkes site kullanım şart ve kurallarını kabul etmiş sayılmaktadır. Hukuk Forum Com © 2009

HukukForum.Com internet sitesi host hizmetini Doruk.Net servis sağlayıcısından almaktadır.


Powered by vBu11etin® Version 3.7.3
Copyright ©2000 - 2014, Je1soft Enterprises Ltd.