Hukuk Forum

Geri git   Hukuk Forum > Gayrimenkul Hukuku - Kat Mülkiyeti Hukuku - Kira Hukuku - İmar Hukuku Forum Alanı > Gayrimenkul Hukuku > Gayrimenkul Hukuku İle İlgili Makaleler

Gayrimenkul Hukuku İle İlgili Makaleler Gayrimenkul Hukuku İle İlgili Makalelerinizi Bu Alana Girebilirsiniz...

Cevapla
 
Seçenekler Stil
  #1  
Alt 12 June 2009, 13:48
dilara dilara isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Avukat
 
Üyelik Tarihi: 30 January 2009
Mesajlar: 459
Standart Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği ve Sona Ermesi

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ VE SONA ERMESİ

Bu bültenimizde pratikte yoğun bir şekilde uygulama bulan taşınmazların tapuda satış işlemi yapılmadan önce düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarını ve hangi hallerde sona erdiğini inceleyeceğiz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler.

Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.

Tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Bu doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/1266 K.2007/2679 13.03.2007 tarihli kararı ile vaad edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yargıtay benzer bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu belirtmiştir. Ancak vaad edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh sildirilebilinecektir.

Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K. 2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı ve E.2005/3017, K. 2005/3871, 25.04.2005 tarihli kararında, elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli hale gelmiştir.

Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.

Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır.

Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.

Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin E.2000/2066 K.2000/2448 13.04.2000 tarihli ve E. 2003/3550 K.2003/5635 03.07.2003 tarihli kararlarına göre zamanaşımını hesaplamak için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Somut olayda elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin miras payını ortak olmayan bir kişiye satmayı vaad etmesi durumunda sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar bu sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Bu durumda elbirliği mülkiyet sona erdiğinde sözleşme ifa kabiliyetini kazanacak ve zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır.

__________________________________________________ _________

1.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.198
2.T.C. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E. 2005/9207, K. 2006/1921, 22.2.2006 tarihli kararı
3.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 32
4.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.199
5.T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1984/6602, K. 1984/7623, 25.02.1984 tarihli kararı, T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1993/14023, K. 1993/16189, 29.12.1993 tarihli kararı, T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E.2005/13875, K. 2006/795, 27.01.2006 tarihli kararı
6.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 68
7.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 97
8.T.C. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi E. 1984/6602, K. 1984/7623, 25.02.1984 tarihli kararı
9.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 42
10.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 84
11.T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E. 2005/10091, K. 2005/17180, 21.11.2005 tarihli kararı

http://www.ongoren.av.tr
Alıntı ile Cevapla
  #2  
Alt 12 November 2010, 13:22
yavuzguzeltepe yavuzguzeltepe isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Yeni Üye
 
Üyelik Tarihi: 12 November 2010
Mesajlar: 1
Standart Hertürlü yasal yardımalrınızı bekliyorum

satmayı vaad eden şerafettin coşan
kınalıada mezarlık sokak no 35

almayı vaad ve taahhüt eden
nazım guzeltepe
kınalıada mezarlık sokak no 35

satış bedeli
25000.yirmibeşbin.tl sıdır

bugun bındokuzyüz seksen bir yılı mayıs ayının
onbırıncı pazartesi günüdür.11.5.1981
ben aşagıdaki imza ve mührün vazıı türkiye cumhuriyeti
kanunlarının bahşettiği selahıyetlerine haiz ben
istanbul altıncı noteri dr.MÜNİP TARHAN istanbulda
sirkeci büyükpostane karşısında vlora han kat.1 deki dairemde vazifem
başında iken yanıma gelen ve yukarıdaki adreste mukim oldugunu söyleyenler
ve birinin ibraz ettiği erzurum nüfus idaresinden 8.1.1981 tarıhınde po.1.no.188754 sayı ile verilme resimli nüfusa göre erzurum merkez toprakkale köyü 89 hane 180.01.cilt.68 sahifede kütükte kayıtlı bulunan 20.5.1946 tarihinde erzurumda fetahneden dogma celal oğlu SERAFETTİN COŞAN satmayı vaad ve tahammüt eden.ve yine aynı adreste mukim oldugunu söyleyen ve ibraz ettiği
erzurum nüfus idaresinden 31.3.1979 tarihinde ao 1 no.628311 sayı ile verilme resimli nüfusa göre erzurum merkez akdağ. 11 hane.073 cilt.21 sayfa da
kütükte kayıtlı bulunan 22.2.1953 .tas. tarihinde erzurumda punpul den dogma kazım oglu NAZIM GÜZELTEPE.almayı vaad ve taahhüt eden.sıfatlarıyla bana
meracaatla düzenleme şeklinde bir satış vaadi mükavelesinin tanzimini istediler.
kendilerinin kanuni ehliyetlerine haiz okur yazar olduklarını anladıktan sonra
satmayı vaad ve taahhüt eden sıfatıyla hazır bulunan ŞERAFETTİN COŞAN söz
alarak dediki (bu tapu sahibi ve hissedarı bulunduğum istanbul ili catalca ilçesi
b.cekmece bucağı.ekşinaz çiftliği.köyü.kurt bostanı mevkiinde
140 cilt.68 sayfa.48 sırano.da18.5.1976 tarihinde 1542 vevmi ve 140 cilt 69
sahife 50 sıra noda 21.5.1976 tarihinde kayıtlı bulunan gayrimenkuldeki
8 no.lu parselimin tümünü 25.000.(yirmibeşbin) bedel mukabilinde NAZIM GÜZELTEPE ye satmayı vaad ve taahhüt ettim.satış bedelini kendisinden nakden ve tamamen aldım.kanuni süre içinde işbu satış vaadi sözleşmesini ilgili tapuya ibraz ederek kati taktirini vereceğimi beyan ve taahhüt eylerim.dedi ve sözlerini bitirdi bu kerara satın almayı vaad ve taahhüt eden sıfatıyla hazır bulunan NAZIM GÜZELTEPE söz olarak dediki (yukarıda ŞERAFETTİN COŞAN ın beyan ettiği vechile bende gavr menkülü gördüm beyendim.ve kendisinden 25.000 (yirmibeşbin)tl si bedel mukabilinde satın almayı vaad ve taahhüt ederim.satış bedelini kendisine nakden ve tamamen ödedim. işbu satış vaadi sözleşmesini kanuni süre içinde ilgili tapuya ibraz ederek kati takririni kabu edecegimi beyan ve ikrar ederim.diye sözlerini bitirdiler.verilen bu takriri ben
yeminli noter bir nusha olarak tanzim ettim muhtavıyatını okumaları için kendilerine verdim. basından sonuna okuyarakarzularının tam istedikleri gibi
zaptolundugunu beyan ve ikrar etmeleri üzerine satış vaadi sözleşmesini zirini hep birlikte imzaladık ve mühürledim.

BUNLA İLGİLİ YARDIMLARINIZI BEKLİYORUM AYNI ŞEKİLDE ARSANIN HARITASININDA OLDUGU BELGENINDE SATAN ŞERAFETTİN COŞAN TARAFINDAN İMZALI SATAN OLARAKTA BELİRTİLMİŞ YAPILA BİLECEK YASAL TÜM YOLLARI ARIYORUM SONUCTA BABAM PARASINI VERMİŞ ZAMAN AŞIMI DİYECEKSENİZ OZAMAN VERİLEN TASTIKLİ BİR PARA VAR ONU NASIL ALABILIRIZ CEVAPLARINIZI BEKLİYORUM TEŞEKKÜRLER ARKADAŞLAR.
Alıntı ile Cevapla
  #3  
Alt 4 February 2014, 09:45
halilturkmen1954 halilturkmen1954 isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Yeni Üye
 
Üyelik Tarihi: 20 January 2014
Mesajlar: 5
Standart Satış vadi sözleşmesi ( Müteahhit' den Adi Sözleşme İle Daire Alımı)

Avukat Dilara Hanım ve Diğer Avukat arkadaşların Dikkatlerine...
Lütfen aşağıdaki soruna cevap verip, yorum yapmanızı bekliyorum.

OLAY: Gaziantep de arsa tapusunda hissedar olan müteahhit,diğer hissedarlardan Noterden Vekalet ve GAYRİ MENKUL SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ almıştır. Yapı şartnamesi baz alınarak, 2010 yılında inşaata başlanan, kaba inşaatı bitmek üzere olan ve hissedarların kat karşılığı sözleşmede, müteahhit’ e bıraktıkları iki daireyi; 3.Mart 2013 de kendi el yazısı ile “Ön Anlaşma” yaparak, 10.000 TL kaparo ile alıcıya satıyor. Alıcı, Ön Anlaşmada belirtilen peşinat bedeli için 20 gün süre istiyor. Tapu dairesinde kat ittifakının kurulmadığını öğreniyor. Müteahhit ile durumu görüşüyor, müteahhit kat ittifakının bir hissedarı Almanya’da olduğu için yazın gelince yapacağını belirtiyor. 17 Mart 2013 tarihinde, alıcı 50.000 TL. daha peşinat vererek; noterle değil şirket matbu sözleşmesi ile ( Adi Sözleşme) alıcı ve müteahhit sözleşme yapıyorlar. Müteahhit kalan 190.000 TL peşinatı ne zaman vereceğini sorduğunda yazın kat ittifakını kurduğunda öderim yoksa kaparomu ver vazgeçiyorum diyor. Müteahhit vazgeçmemesini söylüyor ve alıcıdan 50.000 TL daha peşinat bedeli olarak alıyor. Toplam 60.000tl için şirket makbuzu veriyor. Yazılı sözleşmeyi alıcı, eşi ve müteahhit karşılıklı imzalıyorlar. Müteahhit kalan 190.000 peşinatı ne zaman vereceksin diye her sorduğunda; "Telefon yada şifai görüşmelerinde) alıcı, 190.000TL benim varım yoğum, size nasıl güveneyim, ödeme yapmama karşılık teminat gösterin ya da yazın arsa sahibi Almanya'dan gelince Kat İttifakı Kuracağım diyorsun, kat ittifakı yapılıp, tapumu alınca sözleşmede belirtilen kalan peşinatı öderim diyor. Durum bugüne kadar bu şekilde kalıyor.. Alıcı da tapumu ver vereyim diyor. EL YAZISI ÖN ANLAŞMA VE ADİ ŞİRKET SÖZLEŞMESİ AŞAĞIDA OLDUĞU GİBİ BELİRTİLMİŞTİR.

ÖN ANLAŞMADIR 7.3.2013

A Blok tren yoluna bakan taraf 2,3,4 katlarda bir daire yapı şartnamesi baz alınarak teslim edilecektir.
B Blok tren yoluna bakan taraf 2,3,4 katlarda bir daire yapı şartnamesi baz alınarak teslim edilecektir.
İki dairenin fiyatı 300.000 TL dir. Ödeme Şekli: 10 bin kaparo, kalan: 240 bin 20.03.2013 de ödenecektir. Kalan 50 bin tapu tesliminde ödenecektir ve yapı şartnamesi baz alınacaktır. Daireler 30.07.2013 tarihinde teslim edilecektir. 2 ay opsiyonludur.

Daireleri Satan

Daireleri Alan
Müteahhitin imzası Alıcı ve eşinin imzaları ı
Ön anlaşmayı müteahhit kendi el yazısı ile yazmıştır.

SÖZLEŞME "1."

İş bu belge;M. Mahallesinde A Usta İnşaat tarafından yaptırılan Ada,…. Parsel…. olan arsanın A Blok teren yoluna bakan 3 kat 8 nolu dairenin……….alıcı adı soyadı.... Satışına istinaden düzenlenmiştir.
Satış yapılan bu daire yapı şartnamesi baz alınarak, anahtar teslimi olarak 170.000 TL ye“ yazı ile” anlaşılmıştır. Daire 30.08.2013 içinde yapılıp teslim edilecektir. Ancak olası aksamalara karşı 3 ay opsiyonludur. Müteahhit firma bu süreyi aşarsa her ay için 500 TL kira bedeli ödeyecektir. Avizeler, spotlar daire sahibine aittir. Tapu masrafı, elektrik, su abone ve iskan masrafları alıcıya aittir. Doğal gaz olursa, abonelik doğabilecek tüm masraflar daire sahibine aittir. Satış tutarının % 10 kaparo sayılacaktır. Alıcıdan doğan satış iptalinde kaparo geri ödenmez. Satıcıdan doğan iptalde % 10 kaparo fazlası ödenecektir. Daire sahibi tapu tesliminde müteahhit firmadan aldığı tüm evrakları iade edecektir.
Ayrıca yapı şartnamesinden farklı malzemeler ve işçilik istenildiği takdirde fark alınacaktır.
Ödeme Şekli: 140.000 TL PEŞİN ( 2. Dairede 110.000 olduğu için önce matbu bu rakam yazılmış sonra kalemle müteahhit 1 i 4 yazarak 140.000 TL diye düzeltmiştir.) Her daire için Şirket Matbu sözleşmesi ayrı olmak üzere 2 daire için 2 ayrı sözleşme düzenlenmiştir. Tek farklılık dairenin yeri ve fiatıdır.
Kalan :30.000 TL tapu tesliminde ödenecektir.

Müteahhit Satıcı Ad soyad İmza Alıcı ve Eşi Ad soyad İmzalar

NOT: Yukarıdaki sözleşme gereği iki tarafta (Alıcı ve satıcı) edimini tam olarak yerine getirmemişlerdir.

2.Daire için SÖZLEŞME kısaca:
Birinci sözleşmenin aynı olmakla birlikte, yalnız peşinat 110.000TL kalan 20.000 TL tapuda ödenmesi hükmü bulunmaktadır. Yani sözleşmelerde 1. daire için 140.000 peşin, 2. daire için 110.000 peşin toplam 250.000 peşin, kalan 1. daire için 30.000, ikinci daire için 20.000 toplam 50.000 tapu tesliminde konut kredisi alınarak ödenmesi şeklinde 2. daire için 300.000 TL ye anlaşıyorlar.
Alıcı vazgeçmek istiyor Müteahhit vazgeçmemesini, bu iş çözeceğini ve parası olunca inşaatı tamamlayacağını belirtiyor. 50.000 TL daha peşinat toplam 60.000 TL peşinat aldığı için kalan 190.000 peşinatı sözleşme gereği istiyor. Alıcıda kat ittifakı kur tapumu ver vereyim yada vereceğim para için teminat göster vereyim diyor. Sözleşmede belirtilen süre doluyor; ancak bir yıl içinde, sıva ve fayans döşeme dışında, inşaatta bir gelişme olmuyor. Ayrıca arsa hissedarları ile NOTERDE düzenlen Gayri Menkul Kat Karşılığı Sözleşme ekinde YAPI ŞARTNAMESİNİN 35. Mad. İnşaatın teslim süresi ruhsat tarihinden itibaren 26 aydır, 4 ay opsiyon tanınacak. 36. Md: 35 Md. Gereği daireler oturulacak biçimde teslim edilmez ise toprak sahibine ait i daireler için her ay 300 TL müteahhit tarafından ödenecektir. Hükümleri yer almaktadır. Aynı durum müteahhit tarafından satışı yapılan daireler için yapılan sözleşmede birinci daire için 500 TL ,ikinci daire için ayda 400 TL. kira bedeli ödeneceği (Müteahhitçe) belirtilmektedir. Alıcının tek kusuru bilgisizliği nedeniyle sözleşmeyi noterde yapmamasıdır.

SORU: BU GÜNLERDE DE MÜTEAHHİT İNŞAATI BİTİRMEM İÇİN SÖZLEŞMEDE BELİRTİLEN PEŞİNAT BEDELİNİN TAMAMINI ALICIDAN İSTİYOR. ALICI NE YAPMALIDIR.

Lütfen Bilgisi olanlar yorum yapınız. Saygılarımla...
[/b]


Müteahhit ile yapılan şirket sözleşmesinin geçerliliği aşağıda belirtilmiştir. Karşılıklı sözleşme de belirtilen hususlar yani edimler taraflarca kısmen yerine getirildiği için AŞAĞIDA 3. MAKALEDE TARAFLARIN EDİMLERİ KISMEN YERİNE GETİRMELERİ DURUMUNDA DEĞERLENDİRİLECEĞİ AŞİKARDIR.
Ancak taraflardan özellikle satıcı sorun çıkarma olasılığına karşı İlerde müteahhit tapu yada daireyi vermez,ek para talep eder yada sorun çıkarırsa) ]alıcı ne yapabilir. Alıcı, kalan peşinatı kat ittifakı yapılmayıp, teminat da gösterilmeyince Müteahhit A' ya güvenmediği için vermiyor, başka bir gerekçesi yoktur ve vermiyorum demiyor.Bu gün teminat göster yada kat ittifakı yap. Bugün ödeyeyim diyor. Müteahhit sözleşme süresi 2013 de bitirmeyi vaddeetmesine karşın, inşaat bitirmediği gibi % 80 ve 85' ı bir yıldır bitmiş olmasına karşılık, kat ittifakı kurmadığı gibi inşaat durma aşamasında ve inşaatı bitirmiyor ve vadettiği kira bedelini de yapı şartnamesi gereği
/B]ARSA SAHİBİ HİSSEDARLARA VE DAİRELERİ YETKİLENDİRİLMESİ GEREĞİ SATTIĞI 3. KİŞİLERE ( Alacağın Temliki) de ödemiyor. [/b]

[b]Sonuç Olarak:1.[b] Müteahhit arsa sahiplerine yapı şartnamesinde belirtilen ve 3. kişiler alacağın temliki yolu ile şirket yani adı yazılı sözleşme yaparak sattığı daireleri sözleşmede belirtilen süre dolmasına rağmen,inşaatı bitirmediği gibi, kat ittifakı kuramıyor ve kira bedellerini de ödemiyor.

BİLİNMESİ GEREKEN KONU: ALICI SÖZLEŞME GEREĞİ 190.000 TL KALAN PEŞİNATI MÜTEAHHİTE NASIL VERMELİDİR? ALICI NOTERDEN 3 AY SÜRE VERİP İHTAR ÇEKMEYİ DÜŞÜNÜYOR ANCAK MÜTEAHHİT DAİRELERİ 3.KİŞİLERE DAHA YÜKSEK FİATA SATIP, ALICIYA VERDİĞİ 60.000 TL yi ödeyip SÖZLEŞMEYİ iptal edebilir. İHTARI BAHANE EDEBİLİR YADA SATIŞ BEDELİ DIŞINDA EK PARA TALEP EDEBİLİR, DÜŞÜNCESİ İLE ÇEKİNİYOR. (AYRICA DAİRELER ARADAN GEÇEN SÜRE İÇİNDE DEĞERLENDİ) BEKLEMESİ HALİNDE:
İleride, binaları % 95 oranında inşaatı tamamlanıp, [b]kat ittifakı kurulduğunda, müteahhit sorun çıkarıp, tapuyu alıcıya vermemesi durumunda; alıcı şimdiden kendini müteahhit' e karşı nasıl savunur ve koruyabilir ?

YUKARIDAKİ OLAYDA VERİLEN BİLGİ VE YAPILAN AÇIKLAMALAR DOĞRULTUSUNDA:

SORU:


MÜTEAHHİT BU GÜNLERDE, ALICIYA SÖZLEŞME GEREĞİ VADETTİĞİ 190.000 TL ÖDENMEYEN PEŞİNAT BEDELİNİ ÖDEMESİ İÇİN BASKIYA DEVAM ETTİĞİNDE ( BELKİ MÜTEAHHİTİ 140.000 TL. DE İKNA EDEBİLİR)

% 95' İ TAMAMLANMAMIŞ İNŞAATTAN ALDIĞI 2 DAİRENİN, TÜM PEŞİNAT BEDELİNİ ÖDEMEDEN ÖNCE NOTERDEN NASIL BİR YASAL SÜREÇ BAŞLATMALIDIR?
İLERİDE GÜVEN VERMEYEN MÜTEAHİT İN KÖTÜ NİYETİNİ ÖNLEMEK VE YASALAR KARŞISINDA HAKLI ÇIKMAK İÇİN .....
İLK ADİ SÖZLEŞME GEREĞİ KALAN PEŞİNATI MÜTEAHHİTE ÖDEYEREK, 17.03.2013 TARİHLİ BU SÖZLEŞMEYE ATIFTA BULUNARAK, NOTERDEN YENİ BİR SATIŞ VADİ SÖZLEŞMESİ DÜZENLENMESİNİ İSTEMESİ ELİNİ GÜÇLÜ KILABİLİR Mİ ?
MÜTEAHHİT ŞU ANKİ KOŞULLARDA SORUN ÇIKARABİLİR Mİ?
ALICI, SÖZLEŞME GEREĞİ KALAN PEŞİNAT BEDELİNİN TAMAMINI ÖDEMEDEN, BEKLEYEREK... İNŞAATIN % 95 İ BİTİNCE, DAİRE ALIŞ BEDELİNİN TAMAMINI MÜTEAHHİTE ÖDEYEREK Mİ, BU DURUMDA MI SÖZLEŞMEYİ TAPU SİCİL MEMURLUĞUNDA DÜZENLEME YADA NE GİBİ FARKLI BİR YOL DENENEBİLİR?
LÜTFEN ÖNERİDE BULUNARAK, CEVAP VERİNİZ BU SAYFADA UYGUN BULMUYORSANIZ AŞAĞIDAKİ MAİL ADRESİNE YAZMANIZ RİCASIYLA...
SAYGILARIMLA....

halilturkmen1954@hotmail.com


TURK HUKUKUNDA MÜTEAHHİTTEN ADİ SÖZLEŞME İLE DAİRE ALIMI: Konusunda yazılanlar:
SORU :a) Müteahhit Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde kendisine kalan daireleri, Adi Bir Sözleşme ile 3. Şahsa Satabilir mi?
CEVAP : a) Alacağın Temliki: Müteahhit kat karşılığı sözleşme gereği, kendine kalan daireleri adi sözleşme ile BK.M.162 gereğince, alacağın temliki ile satabilir.
b) Temlikin Yazılı Olması:Temlikin BK.M. 11/2 ‘ye göre, “Yazılı” Olması şartı ile satabilir.”Sözlü” geçersizdir. Noter tercih edilmelidir. Adi yazılı sözleşmede geçerlidir.
Konusundaki yukarıdaki hüküm geçerli midir? Tartışmaya açıyorum...

Konu halilturkmen1954 tarafından (26 February 2014 Saat 09:00 ) değiştirilmiştir..
Alıntı ile Cevapla
  #4  
Alt 8 February 2014, 10:54
halilturkmen1954 halilturkmen1954 isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Yeni Üye
 
Üyelik Tarihi: 20 January 2014
Mesajlar: 5
Standart Gayrimenkul Hukuku, Satış Vadi Sözleşmesi

Çok Değerli Hukukçu Arkadaşlarım,

Bileceğiniz gibi ülkemizde gayrimenkul satışlarında, müteahhitlerin sıklıkla başvurduğu ADİ SÖZLEŞME yaparak daire satışı yapmaları; her ilde onlarca ve Türkiye'de binlerce müvekkilinizin sorunudur. Bu nedenle bu önemli konuyu tartışmaya açmış bulunuyor, bilgi,deneyim ve görüşlerinizin ışığında; ekleyeceğiniz cevaplar, arkadaşlarınıza bu konuda, dayanak teşkil edecektir. Cevapları yazmanızı ivedilikle bekliyorum.
Saygılarımla...
Aşağıda Gayrimenkul Konusunda, Uzman kişilerin ve Avukat meslektaşlarımın görüşlerini, bilgilerinize sunarak, tartışmayı başlatmayı uygun gördüm.
Yukarıdaki örnek olay ve benzeri olaylarda "ALACAĞIN TEMLİKİ " UZMAN,AVUKAT GÖRÜŞLERİ VE YARGI KARARALARINDAN ÖRNEKLER BİLGİLENDİRİLMEK AMACI İLE SUNULMUŞTUR:

Av.N. Karataş: Noter huzurunda yapılmayan sözleşmenin geçersiz olduğu görüşüne katılmakla birlikte, dava açıldığında, elindeki sözleşme gereği kazanır. inşaat bitip taşınmazın teslim edilmemesi ve tapuyu vermekten müteahhitin kaçınması halinde;tapu iptal ve tescil davası açmanız yerinde olur.
Gayrimenkul Uzmanı: Acilen, ön sözleşme, Alacağın Temliki Sözleşmesi, şirket makbuzu ve diğer deliller ile dava açarak, müteahhitin mal varlığına tedbir koyunuz.
Av. Canıtatlı: Elinizdeki makbuz ve belgelerle Tüketici Mahkemesine başvurduğunuzda, haklar saklı kalmak kaydıyla cevap verilir.
HSK Tüketiciler S.Kalyoncu: Şirket makbuzu ile ödeme 4077 sayılı kanun gereği tüketici sıfatında değerlendirilmeyecektir.
Şifai görüştüğüm Avukat Arkadaşlar:Gayrimenkul satım vaadi niteliği bile taşımayan noter huzurunda yapılmayan sözleşme ile gayrimenkul satışı yapılamaz. Dolayısı ile alıcı ile satıcı arasındaki geçersiz sözleşmenin davası da olmaz. Şayet alım satımdan vazgeçecekse müteahhide karşı sebepsiz zenginleşme davası ile verdiklerinizi isteyebilir. Parasını da alamadığından bekleyip, riske gireyim derse, sonuca göre durum değerlendirilebilir.Bunun dışında yapacağınız bir şey yok gibi görünüyor.Ancak inşaat tamamlanıp, daire tapusu verilmekten kaçınılması durumunda, adi sözleşmede, dairenin satış bedeli dahil diğer detaylar belirtildiği için tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Taraflar, sözleşmede belirtilen edimleri süresi içinde ve tam olarak yerine getirmedikleri hususunda ise sonucun ne olacağı konusunda bu bilgiler dışında yeterli bir bilgi elde edilememiştir.
YARGITAY KARARI: Örneğin,arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.Borçlar Kanununun 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu ( BK. m.364 ) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını ( bağımsız bölüm tapusunun devrini ) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK. m.163 ) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.

Her ne kadar tapuya kayıtlı taşınmazların satım sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olsa da uygulamada bazı hallerde adi yazılı yada sözlü yapılmış satım sözleşmelerinde tescilin yapılıp taşınmazın teslim edilmiş ve semenin ödenmesi hallerinin incelenerek akde objektif hüsniyet kurallarını uygulayarak geçer.
Tarafların Edimlerini Kısmen İfa Etmeleri Halinde:Alacaklı adına tapuda tescil yapılmadan zilyetliğin devredilmesine haricen satış denir.
Haricen satımlarda yolsuz tescil söz konusu değildir. Bu sebeple de yolsuz tescile güven ilkesi aranmaz. Haricen satışlarda satım bedelini ödeyen alacaklı ödediği satış bedeli kendisine iade edilinceye kadar gayrimenkulu iade borcunu yerine getirmeyebilirilik sağlamak mümkün olmaktadır.Bu durumda alacaklının gayrimenkulu kullanmasına müsaade edilmiştir ve kendisinden kullanma tazminatı istenemez Tapusuz gayrimenkullerin haricen satımında ise alıcının taşınmazın zilyetliğini nizasız fasılasız 10 yıl süreyle malik sıfatıyla kullanması halinde, alıcı tapunun kendi adına tescilini talep edebilir


Doç.Dr.O.Gökhan ANTALYA “Türkhukuk”
Somut olayda gayrimenkul satım sözleşmesi, resmi şekle uyulmadığından geçersizdir. Sözleşmenin geçersizliği, ana işlemin yanı sıra eklentilerini de kapsar. Gayrimenkul satışı hükümsüz olduğu gibi, fer'i nitelikteki dönme/fesih halinde ödenen bedelin iadesine ilişkin düzenleme de hükümsüz olmalıdır.Hal böyle olmakla birlikte Yargıtay, içtihatllarında, MK.m.2 de düzenlenen iyi niyet kuralını, sözleşmenin önemli ölçüde hayata geçirilmiş ve artık geçersizliğinden sözetmenin iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil edecek noktaya ulaşmış olması halindeyse, resmi şekle uyulmamanın, artık geçersizlik nedeni olamayacağını bazı ayrık durumlarda düzenlemiş . Benim düşüncem, sözleşme , resmi şekil şartına uyulmamakla esasen geçersiz bir sözleşme olduğu için, fer'i hükümlerinin ve belki de alıcı yönünden "cezai şart" olarak nitelenebilecek, ödenen bedelin vazgeçme halinde iadesine ilişkin düzenleme getiren şartın da, ana sözleşmeye tabi olarak geçersiz olduğu, alıcının satıcıdan ödediği bedelin kendisine defaten iadesini talep edebileceği, iadeyi talep ettiği tarihten itibaren de 60.000,00 YTL ye temerrüt faizi isteyebileceği yönünde.Sebebsiz zenginleşme konusunda önceden sözleşme yaparak özel hükümler koymak adetten değildir. Sebebsiz zenginleşmenin kurallarına göre, alan aldığını faiziyle birlikte hemen geri vermekle yükümlüdür.
Eğer akit taraflarından biri tamamen, diğeri ise kısmen edimi yerine getirmişse; tam olarak edimin yerine getiren taraf adimden kalan bakiyeyi talep etmesi kural olarak kabul edemez. Hukuki işlemin tamamına yakın bölümü veya temel edim yerine getirene getirilmiş yahut talep edilen bakiye edimin yerine getirilmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil ediyorsa bakiye edim talep edebilir.Borçlunun suiniyetle şekle aykırılığa dayanması halinde geri kayan edimin yerine getirilmesi Bk. m. 41'e dayanarak haksız fiil hükümleriyle sağlanabileceği iddia edilmiştir (127). Gerçekten BK. m. 43'e göre hakim zarar görenin zararının tazminine aynen tazmin şeklinde karar verebilir. Aynı yoldan ifa edilmiş edimin geri verilmesi de sağlanabilir. Edimin yerine getirilmesi ifa edilmiş edimin geri verilmesi de sağlanabilir. Edimin yerine getirilmesi geçersiz aktin ifa ile geçerli hale gelmesine değil, hakimin kararına dayanır. Haksız fiil hükümleri MK. m. 2/II ile yarışır
Hukukinet: Taşınmaz inşaat halindeyken içinden bir daire seçilip alınabilir. Ancak inşaat tamamlanmadan kat mülkiyetine geçilmediğinden, kat irtifak tapusu alınabilir. Kat irtifak tapusu almadan bir kağıt üzerinde yazılarak alım yapılmamalıdır. Çünkü satış koşulları gerçekleşmediğinden satıcı daireyi irtifak tapusu ile başkalarına da satabilir. O halde halk arasında “ el kağıdı “ denilen imzalı gayrimenkul satış belgesi, tazminat davası açmakta delil olarak kullanılmaktan başka bir işe yaramaz.
Turk Hukukforum: Müteahhit kendine kalan daireleri adi bir sözleşme ile 162 gereği, alacağın temliki ile satabilir yine satın alan kişi adi ve yazılı bir sözleşme ile başka birine de satabilir. Bu satış yani temlikin, temliki de geçerlidir. Sözlü sözleşme geçersizdir. İlgili soruya cevap şu şekildedir:Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi payına düşen daireleri bir başkasına satmasını Yargıtay, -arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından- "alacağın temliki" olarak kabul ediyor. Müteahhit ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından ise hem satış vaadini hem de eser meydana getirmeyi içeren birleşik bir sözleşme olarak görüyor. Bu halde arsa sahibi ile 3. kişi arasındaki ilişki bakımından "yazılı şekil" yeterli olup noterde bir işlem yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Yani arsa sahibi 3. kişi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olduğunu, noterde yapılması gerektiğini aksi halde geçersiz olduğunu ileri süremiyor.
Av. Süleyman Türk : Geçersiz Gayri Menkul Satış Vaadi Sözleşmesi “Hukuksal Bakış Derneği Sitesi’nden bazı bölümler alıntı yapılmıştır.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Yasasının 162-181. maddelerinde düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve yalnızca kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Yasasının 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi biçimde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme biçimde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;…..Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici) ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır….Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz tüm sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir. Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; çekişmenin esasının incelenerek bir hüküm kurmak olmalıdır. Değinilen yönler bir yana bırakılmak suretiyle davacıya teslim yapılmadığından, sözleşmede bundan ötürü geçersiz olduğundan söz edilerek istemin yazılı olduğu biçimde reddi doğru değildir. Karar açıklanan sebeplerle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz edilen hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istem halinde yatırana iadesine, 18.02.2008 tarihinde oy birliği ile karar verildi

Tazminat Hukuku web sitesi: SATICININ SORUMLULUĞU Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapımına başlanan taşınmazlardan, resmi biçime başvurulmadan yapılan “bağımsız bölüm” satışlarında, yap-satçıların alıcıları aldatmalarının ve kötü niyetli davranmalarının önünü kesmek ve alıcıları korumak için, Yargıtay’ın çeşitli dairelerince verilen kararlar arasındaki farklılıkların giderilmesi gereği duyulmuş; bu çabalar sonuç vermiş ve 30.09.1988 gün E.1987/2 - K.1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ortaya çıkmıştır. Karara göre:

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın resmi biçim koşullarına uyulmadan satımı halinde, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tesçil istenemez ise de, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan “bağımsız bölüm” satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak “alıcının tüm borçlarını eda etmesi” ve “satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasını” sağlamasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim MK’un 2.maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. kararı vermiştir.

Yukarıdaki yazılar, görüşler ve kararlar incelendiğinde hukukçular arasında bile aynı konuda farklı görüşler ileri sürülmekte; hangisinin uygulamada sonuç alınacağı konusunda çelişkiye düşülmektedir.

Konu halilturkmen1954 tarafından (19 February 2014 Saat 20:19 ) değiştirilmiştir..
Alıntı ile Cevapla
  #5  
Alt 11 February 2014, 11:29
halilturkmen1954 halilturkmen1954 isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Yeni Üye
 
Üyelik Tarihi: 20 January 2014
Mesajlar: 5
Standart Satış vaadi sözleşmesi ve alacağın temliki konusunda soru ve cevaplar

Değerli avukat ve hukukçu arkadaşların dikkatlerine… Ben hukukçu değilim. Ancak bu konuda araştırmalarım sonucu edindiğim bilgilerin ışığında,sorulara örnek olaylara uygun verilen kararlar doğrultusunda cevaplar vermeye çalıştım. Lütfen bu konuda, yanlış anlaşılacak bir bilgi var ise mağduriyete meydan vermemek için uygun cevapları yazmanızı sizlerden rica ediyorum. Benim bu konuda anlayamadığım 6. Soru için gerekli cevap bulmak istemidir.
Saygılarımla…

SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ALACAĞIN TEMLİKİ KONUSUNDA SORULAR VE CEVAPLAR

SORU 1: Müteahhit “Yüklenici” Noterden düzenlenen Gayrimenkul Satış Sözleşmesi gereği, kendisine bırakılan bağımsız bölümleri 3. Kişiler satabilir mi?
CEVAP 1: Yüklenicinin bağımsız bölüm satışı ile ilgili, Yargıtay’ın çok verimli ve doyurucu kararları bulunmaktadır. Sözleşme gereği edimini yerine getiren yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri yazılı olmak koşulu ile Borçlar Kanunu 162 ve devamı maddelerine göre üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin25. 09. 2006 gün,2006/9187 Esas ve 2006/11816 sayılı ilamı) Borçlar Kanunu 162, Temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.
SORU2: Müteahhitten daire alımında, Noterde yapılmayan “ Şirket Sözleşmesi, Adi Sözleşme, Haricen vb.” sözleşmeler geçerli midir?
CEVAP 2: Aşağıdaki yargı kararları incelendiğinde, Sözleşmelerin, Noterden resmi şekilde düzenlenmesi tercih edilmelidir. Noterde düzenlenmeyen, yazılı sözleşmelerin geçerli olduğu ve genelde alıcının lehine sonuçlandığı görülecektir. Ancak sözlü sözleşmeler geçersizdir.
Her ne kadar konut satışının resmi şekilde yapılması gerekli ise de (TMY’nin 706, BK’nun 213 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri) arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bunun istisnasıdır. “Tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. (TMY 706, BK 213 Tapu Kanunu 26) Kural bu olmak ile birlikte; Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi hükmünce de sözleşmede yasaklanmadığı ve işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile şahsi hakkını devir edebilir. Bu sözleşmenin ayrıca noterden resmi biçimde yapılması zorunlu değildir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 26. 03. 2007 gün, 2007/2042 Esas ve 2007/3159 sayılı kararı)
Borçlar Kanununun 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yapılabilir.

SORU3: Alıcı , inşaat halindeki daireyi müteahhitten adi sözleşme ile de alsa, tapudan tescilini isteyebilir mi?
CEVAP 3: Ayrıca, kar karşılığı inşaat sözleşmeleri de yüklenici kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinde, kendisine verilecek konutları adına tescil için kişisel bir hak kazanır. Yüklenicinin tescil için kazandığı bu kişisel hakları BK 163 maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile 3. kişiye devir ve temlik edebilir.” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 26.11. 2009 gün, 2009/13145 Esas ve 2009/13899 sayılı kararı)
“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici kazandığı kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi Borçlar Kanununun 162,163.maddeleri gereğince üçüncü bir kişiye temlik de edebilir. ” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20. 01.2010 gün, 2009/14351 Esas ve 2010/264 sayılı kararı)
Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi hükmünce de sözleşmede yasaklanmadığı ve işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşulu ile şahsi hakkını devir edebilir. Bu sözleşmenin ayrıca noterden resmi biçimde yapılması zorunlu değildir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 26. 03. 2007 gün, 2007/2042 Esas ve 2007/3159 sayılı kararı)

“Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki alacaklı ile onun devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. BK. 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik eden ile temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı iler sürebilir. Zira alacağı devir alan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.
Bu konuda Yargıtay uygulaması da bu yönde olup, şu kararları ile bu durumu teyit etmektedir. “ İnşaat aşamasında arsa sahibince yükleniciye pay devir edilmesi, inşaat yapımı sırasında yükleniciye sermaye sağlanması ve işin bir an önce bitirilmesi amacına matuf olup, bu devirlerin avans niteliğinde geçici bir intikal olarak kabulü zorunludur. ”(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 04. 03. 2005 gün, 2004/3299 Esas ve2005/1234 sayılı kararı)
SORU 4: Arsa sahibi yada malikinin edimleri ve müteahhit’ in edimleri nedir?
CEVAP 4: Arsa sahibi yada malikinin edimleri arsayı müteahhit’e teslim emek, müteahhitin edimi, “ Noterde düzenlenen Gayrimenkul Satış Sözleşmesi gereği” binayı yapmaktır. Müteahhit binayı % 95 seviyede tamamlarsa ediminin büyük bölümünü yerine getirmiş kabul edilmektedir. “14. HD. 18.10.2001 T., E: 2001/5681, K: 2001/6884” Alıcı kalan küçük bölümü müteahhit adına tamamlayarak, dairenin tapusunun kendi adına çıkarılmasını isteyebilir.
SORU 5: Alıcı tapu tescil işlemi ne zaman yapılır veya iptal davasını ne zaman açabilir % 95 tamamlanmadan dava açabilir mi?
CEVAP 5: İnşaatın % 95 seviyesi yukarıda açıklandı. % 98,62 seviyede tamamlanması halinde tescil talep edilir. (HGK 16.02.2005 T., E: 2005/14-6, K: 2005/73)
Blokların ya da binanın bir bölümünü yapmış bir bölümünü yapmamış ise müteahhitten daire alanların tapu isteme hakları yoktur. “14 HD. 14.10.2005 T., E: 2005/6189, K: 2005/9055” % 67 seviye tescil davası ret, %81 tescile imkan vermez, %92 tamamlanmış olmasına pek az boyut olarak değerlendirilmektedir “ 14 HD. 07.04.2003 T., E:2003/2288, K: 2003/2798”
“Yüklenici ve ondan daire satın alan kişiler, ancak yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde kazanacakları şahsi hak nedeni ile arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. İnşaattaki eksikler iskân ruhsatının alınmasını olanak vermeyen şekilde ise yüklenici edimini yerine getirmediğinden ondan daire satın alanlar davacı davalı arsa sahiplerinden tescil isteyemez. ” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 22. 09. 2004 gün, 2004/5796Esas ve 2004/6057 sayılı kararı)29


SİTEYE ERİŞEN AVUKATLARDAN CEVAP BEKLENEN SORU KONUSUNDA AÇIKLAMALAR

Yukarıdaki örnek olayda taraflar kendilerine göre sebeplerle “ Alıcı, kat ittifakı kurmadığı ve bir yıl da inşaat ilerlemediği için peşinatın tamamını, güvenmediği, teminat gösteremediği için ödemiyor. Müteahhit, Gayrimenkul Satış Vadi Sözleşmesi ve 3. Kişilere daire satış vadi sözleşmesinde “Alacağın Temliki” belirtilen süreler dolmasına rağmen inşaat bitmediği gibi vaat edilen kira bedellerini de ödemiyor.

Tarafların Edimlerini Kısmen İfa Etmeleri Halinde Yasal Durum:
Alacaklı adına tapuda tescil yapılmadan zilyetliğin devredilmesine haricen satış denir. Haricen satımlarda yolsuz tescil söz konusu değildir. Bu sebeple de yolsuz tescile güven ilkesi aranmaz. Haricen satışlarda satım bedelini ödeyen alacaklı ödediği satış bedeli kendisine iade edilinceye kadar gayrimenkulu iade borcunu yerine getirmeyebilir. Bu durumda alacaklının gayrimenkulu kullanmasına müsaade edilmiştir ve kendisinden kullanma tazminatı istenemez. Şekle uygun olarak yapılmayan bir taşınmaz satımında, sözleşmenin yerine getirileceği konusunda kesin bir inanç uyandıran kimse eğer mülkiyeti nakletmekten kaçınırsa “ BK.m. 41/2’ye göre” sorumlu olur. Sözleşmenin yerine getirileceği konusunda kesin bir kanaat yaratıp daha sonra da bu edimi yerine getirmekten kaçınmak, bilerek ve istenerek işlenmiş ahlaka aykırı bir fiildir. Yargıtay’ın buna benzer pek çok içtihadı vardır. Yine bir kararında Yargıtay “şekil sebebi ile butlana rağmen hile ve desise istimaliyle akdi ifa edeceği zehabını mutazarırda uyandıran veya böyle bir zehabı takviye eden şahıs aleyhine mutazarrır tarafından Borçlar Kanunun 41.maddesine göre dava açılabilir.”

SORU İLE İLGİLİ HATIRLATICI AÇIKLAMA: Yukarıdaki yasal hüküm ve karar, örnek olayla ilgisi ve 6. soruyla, ne derecede bağlantılıdır.

Müteahhit ilerde inşaatı edimini yerine getirebilecek seviyede tamamladığında; alacaklı, başlangıçta müteahhit' e güvenmediğinden ve kat ittifakı kurulmadığı için kat mülkiyeti tapusu düzelenmediği ve peşinat bedeline karşılık teminat da gösterilmediği gerekçesi ile sözleşmede belirtilen, 250.000 TL alış bedelinin, 60.000TL. peşinatı dışında kalan 190.000 TL. peşinatı ödememesini bahane ederek,

“ Edimler tam olarak yerine getirilip, inşaat tamamlandığında :
Alıcının kalan borcumu vereyim, dairemin tapusunu alayım dediği zaman” Bu koşullarda, müteahhitin alıcıya tapu tescilinde güçlük çıkarması olasılığına karşı, alıcı şimdiden nasıl bir tedbir alabilir.


2 Makalemde belirttiğim, Av. N. Karataş ve: K. 30.09.1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararlarına mı ? "Aşağıya tekrar ekledim" Yukarıdaki son paragrafta belirtilen,B]Tarafların Edimlerini Kısmen İfa Etmeleri Halinde Yasal Durum:
KAPSAMINDA MI DEĞERLENDİRİLMELİDİR?

Av.N. Karataş: Noter huzurunda yapılmayan sözleşmenin geçersiz olduğu görüşüne katılmakla birlikte, dava açıldığında, elindeki sözleşme gereği kazanır. inşaat bitip taşınmazın teslim edilmemesi ve tapuyu vermekten müteahhitin kaçınması halinde;tapu iptal ve tescil davası açmanız yerinde olur. [/b]

]30.09.1988 gün E.1987/2 - K.1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ortaya çıkmıştır. Karara göre:

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın resmi biçim koşullarına uyulmadan satımı halinde, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tesçil istenemez ise de, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan “bağımsız bölüm” satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak “alıcının tüm borçlarını eda etmesi” ve “satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasını” sağlamasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim MK’un 2.maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. kararı vermiştir.

SORUYU FARKLI ŞEKİLDE SORMAK İSTİYORUM AYNI SORU, DİĞER İKİ MAKALEDE DEĞİŞİK BİÇİMLERDE SORULMUŞTUR ANCAK, KONU ALICININ LEHİNE YASAL OLARAK NE YAPMASI GEREKTİĞİ KONUSUNDADIR YANİ AYNIDIR.( BİRİNCİ VE DÖRDÜNCÜ MAKALEDE TEKRARLANAN VE FARKLI SORULAN SORU)

ALICI, MÜTEAHHİT' İN SÖZLEŞMEYİ TEK TARAFLI FES ETMESİ yada MÜTEAHHİT İLERİ BİR SÜREÇTE KAT İTTİFAKINI KURUP, ALICIYA AİT 2 DAİREYİ 3. KİŞİLERE DAHA YÜKSEK BİR FİATA ( TAPU DAİRESİNDEN" SATIŞ YAPTIĞI, "ALICIYA EDİMİNİ TAM OLARAK YERİNE GETİRMEDİN..... ALICIYA VERDİĞİ 60.000 TL BEDELİ ÖDEDİĞİNDE, TABİİ KÖTÜ NİYETLİ DÜŞÜNMEYECEĞİ BİLİNMEMEKTEDİR.) FARKLI UYGULAMALAR İÇİNDE BULUNMASINA KARŞI; ALICI ŞİMDİDEN NE ÖNLEM ALABİLİR, BU KOŞULLARDA BEKLEMELİ VE RİSKE GİRMELİ MİDİR ? BİNANIN ŞU ANDA %77 Sİ TAMAMLANMIŞTIR. ALICI, % 95 ORANINDA TAMAMLANMASINI MI BEKLEMELİDİR ? YOKSA SÖZLEŞME GEREĞİ PEŞİNAT BEDELİNİN TAMAMINI YADA BÜYÜK BÖLÜMÜNÜ ÖDEYEREK( ÖNERECEĞİNİZ YASAL YÖNTEM İLE) KENDİNİ GARANTİYE ALMALI MIDIR? BU OLAY, K.1988/2 KARAR İLE NE KADAR İLİŞKİLİDİR ?
ÖZELLİKLE BU SORU İLE İLGİLİ GÖRÜŞ, AÇIKLAMA VE CEVAPLARINIZI BEKLİYORUM

Konu halilturkmen1954 tarafından (24 February 2014 Saat 09:28 ) değiştirilmiştir..
Alıntı ile Cevapla
  #6  
Alt 12 February 2014, 10:14
halilturkmen1954 halilturkmen1954 isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Yeni Üye
 
Üyelik Tarihi: 20 January 2014
Mesajlar: 5
Standart örnek dava " taşınmaz satış vadi sözleşmesi ve alacağın temliki"

Örnek DAVA: YUKARIDAKİ OLAYA BENZERLİK GÖSTERMEKTEDİR ( % 95 İNŞAATIN TAMAMLANMASI VE ALICNIN KALANI TAMAMLAMASI VE DAİREDE OTURMASI DIŞINDA)

Sayın Site Üyeleri ve Hukukçu Arkadaşlar, günlerdir yazdığım 3. makalede sorularıma cevap vermenizi bekledim. Ancak bir kişi çıkıp da "Özellikle Avukat Dilara Hanıma yönelttiğim soruya" açıklamalar, örnekler vermeme rağmen, görüş belirtmedi. Anlıyorum, siz bu tür olayları çözmek için varsınız.Mesleğiniz bu...Ancak, bu soruya cevap vermek demek, müvekkillerinizin ne kadarda hukuki bilgisi olsa, mutlaka Avukat' ına başvurmadan dava açması mümkün olmadığı gibi,olay lehine olsa bile şekil ve diğer yönleri ile küçük bir hatanın, davanın lehine değil aleyhine sonuçlanacağı gerçeğini değiştirmeyeceğini bilmelidirler. Avukatsız dava olmaz.... Ayrıca her mesleğin uzmanı varken, uzman olmayanların o mesleği icra etmeye kalkması ahlaki olmadığı gibi meslek etiği ile de bağdaşmaz....
Ben bu makaleleri özellikle hukuk sitesinde dillendirmeye çalıştım ki hem mesleğini yeni ifaya başlayan genç hukukçu arkadaşlara davalarında ışık tutsun, yol göstersin, hem de ülkemizde binlerce mağdurun haklarını bilerek, avukat arkadaşlardan bilinçli yardım almalarına vesile olsun. Tekrar Saygılarımla....[/b]

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.06.2004 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2010 günlü hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı yüklenici şirket vekili ve duruşmasız temyizi davalı arsa sahipleri vekili tarafından istenilmekle, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici; diğer davalı arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getiremediğini, dolayısıyla kendisi tarafından yapılan temlik işleminden davacının yararlanamayacağını, kaldı ki davacıdan yaptığı temlik sebebiyle bir kısım alacağını alamadığını, bu hususta açılan dava bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu ‘nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde,

yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu ‘nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi gereklidir.Arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle

üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz.

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi gereğince kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiğini, davalının teslim ve devrini taahhüt ettiği daireyi teslim aldığını, eksik işleri de tamamlamak suretiyle dairede oturmaya başladığını ileri sürerek, dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiş, davalı ise, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan gözönünde tutulur.

Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil,

Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.
Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağ-lanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.
Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu’nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı).

Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, aylık aidatlar şeklinde olmak üzere toplam 23.800 TL ödemiş, daire kendisine teslim edilmiş olup, eksik işleri de tamamlamak suretiyle halen bu dairede oturmaktadır. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olduğundan, davacının tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, mahkemece yerinde keşif yapılıp tasdikli projelerden de yararlanılarak, taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa payları konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmeli, davacının son duruşmada bilirkişilerin belirlediği daire bedelini yatırmak için süre istemesi de gözetilerek dava konusu arsa payını davacı adına tesciline karar verilmesi gerekir. Mahkemenin değinilen bu yönü gözardı edilerek yazılı şekilde karar vermesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan kararın davacı yararına (BOZULMASINA), 24.01.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Kısaca: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazandığı kişisel hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi, üçüncü kişilere de temlik edebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında arsa sahibinin rızasına ihtiyaç olmaksızın yazılı olarak yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise de temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir.

Yukarıdaki dava konusu, benim 1,2,3.Makalelerde açıklamalarda bulunduğum OLAY’” benzerlik göstermektedir. Benzerlikler, adi sözleşme yapmaları ve bu sözleşmenin geçerli olacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine kalan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabileceği “Alacağın Temliki ile temlik etmiş”, kat ittifakının kurulmamış olması, alacaklının borcunun tamamını ödememiş olması vb. hususlardır.
Farklılık, Alıcı %95 oranında inşaat tamamlandıktan sonra, kalan cüzi bir bölümü tamamlayarak, dairede oturmaya başlamıştır. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiştir.
Sayın hukukçu arkadaşlar, 6. Sorunun cevabının dava konusu incelendiğinde, bu kararda bulunduğunu düşünüyorum.” Açıkça belirtmek istiyorum.
a)Alıcı inşaatın %95 seviyede tamamlanması halinde satıcı müteahhitten kalan cüzi bölümü tamamlamak ve dairemi geçmek istiyorum. Tabii bu masraf bedeli çıkarılıp, kalan tüm borcunu ödemeli midir? Kalan borcunu ödemek istediğini ancak ödeyeceği peşinata karşılık yüklenici, satıcı "Müteahhit" tarafından teminat gösterilmediği gibi dairelerin satışından resmi bir senet yada önereceğiniz bir belge istenebilir mi?
Yine 6. Soruda belirtilen, bu koşullarda da tapudan bir işlem yapılmadığı, tapu verilmediği için sorunların çıkması muhtemeldir. Bu koşullarda başka ne öneriler getirebilirsiniz.[/b]

A[B]YNI SORU DİĞER MAKALELERDE DE FARKLI ŞEKİLDE DİLLENDİRİLEREK SORULMUŞTUR....ASLINDA 2-3 CÜMLELİK YASAL BİR ÖNERİ YADA CEVAPLA TÜM MAKALELERDEKİ BU [/b]SORUYA CEVAP VERİLMİŞ OLACAKTIR.

b) Müteahhit, kendi el yazısı ile 07.03.2013 tarihinde düzenlediği Ön Anlaşma ve 17.03.1013 tarihinde düzenlenen Adi Sözleşme' de belirtilen; peşinatın 60.000TL. sinin alıcı tarafından ödenip,kalan 190.000TL. nin ödenmemesini, ilerde bahane ederek "Sözleşme' yi" tek taraflı fes edebilir mi yada önceki makalede belirtildiği gibi inşaat bitince ne güçlükler çıkarabilir? BU ARALAR MÜTEAHİT SÖZLEŞMEYİ TEK TARAFLI FES EDECEĞİM DİYEREK, ALICIDAN KALAN PEŞİNAT BEDELİNİ ÖDEMEYE ZORLADIĞINDA.....ALICI NE YAPABİLİR... NASIL BİR YASAL İŞLEM YAPMASINI ÖNERİRSİNİZ...

YUKARIDAKİ SORU VE AÇIKLAMALARDAN YOLA ÇIKARAK, TÜM MAKALELERDEKİ ( SORU GEREĞİ): ALICI SÖZLEŞME SÜRESİ DOLMASINA RAĞMEN MÜTEAHHİT EDİMİNİ YERİNE GETİRMEDİĞİ İÇİN BEKLEMEYE DEVAM ETMELİ MİDİR? BU KOŞULDA NE YAPABİLİR...... SÖZLEŞMEDEKİ PEŞİNAT BEDELİNİ GÜVEN VERMEYEN MÜTEAHHİTE ÖDEMESİNE KARŞILIK NASIL YASAL BELGELER İSTEYEBİLİR..... CEVABINIZI BU SİTEYE YADA AŞAĞIDAKİ MAİL ADRESİME KISACA YAZMANIZI ÖNEMLE RİCA EDERİM.
SAYGILARIMLA....

halilturkmen1954@hotmail.com
GSM: 05437656827

BU GÜNE KADAR BU SORUMA HİÇ BİR HUKUKÇU ARKADAŞIM YANIT VERMEDİ:
BARİ BUNLARDAN HANGİSİNİ YAPMALIDIR.

a) ALICI, İNŞAATIN %95 SEVİYEYE KADAR YAPILMASINI BEKLERKEN, MÜTEAHHİTE KAT İTTİFAKI KUR, TAPUMU VER. SÖZLEŞMEDE BELİRTTİĞİM TÜM ALIŞ BEDELİNİ ÖDEYEYİM......DEMEYE DEVAM MI ETMELİDİR?
b) ALICI, MÜTEAHİTLE YAPTIĞI ADİ SÖZLEŞMEDE BELİRTİLEN PEŞİNAT BEDELİNİN TAMAMINI MÜTEAHHİTE ÖDEYEREK, ( ALICI OLARAK EDİMİNİ YERİNE GETİRİP) ADİ SÖZLEŞMEYE ATIFTA BULUNARAK; NOTERDE YENİ BİR YASAL SÖZLEŞME DÜZENLETİP, DAHA SONRA TAPUDA DAİRELERE SERH DÜŞMELİ MİDİR? İLERDE MÜTEAHHİT'DEN KAYNAKLI SORUNLARDA İHTAR ÇEKME HAKKI DOĞSUN.
( ALICI EDİMLERİMİ YERİNE GETİRMEME RAĞMEN, MÜTEAHHİT OLARAK SİZDE EDİMLERİNİZİ YERİNE GETİRİNİZ.)

BU SORULARA (a) şıkkı yada (b) şıkkı DAHA UYGUNDUR DİYE ...

LÜTFEN YANIT VERİNİZ...

YİNE YANIT ALAMADIĞIM İÇİN KENDİ SORULARIMA YARGI KARARLARI DOĞRULTUSUNDA YANIT VERİYORUM
SAYGILARIMLA...
08.03.2014
BU KONUDA NET GÖRÜŞ BİLDİREN OLMADIYSA DA: ÖRNEK YARGI KARARLARINI DİKKATE ALARAK GÖRÜŞ BELİRTİLMİŞTİR.

a) ALICININ ELİNDEKİ BELGELER ( ADİ SÖZLEŞME ve Şirket Makbuzu ile Ödeme) MÜTEAHHİT KÖTÜ NİYETLİ İSE TAPUDA TESCİL HAKKI VERMEZ, ANCAK % 95 İNŞAATIN TAMAMLANMASI HALİNDE, ALICI BORÇLAR KANUNU 162,163 GEREĞİ DAVA AÇABİLİR. EMSAL YARGI KARARLARI DOĞRULTUSUNDA ..... HAKİMİN TAKDİRİ İLE BÜYÜK OLASILIKLA LEHİNE SONUÇLANABİLİR.

b) MÜTEAHHİT ALICIDAN KALAN PEŞİNATI ÖDEMESİNİ İSTEDİĞİ İÇİN İLERDE SORUN ÇIKARMA OLASILIĞI YÜKSEKTİR.( Edimini zamanında yerine getirmedi. Vazgeçiyorum, Sözleşmeyi İptal ettim, Yasal Faiz İsteme vb. Bahaneler ileri sürebilir.) ALICI BU KOŞULLARDA, (Müteahhit' e kalan peşinatı vereceğini, buna karşılın Noterden Satış Vaadi ve İkna Olursa Resmi Senet)
NOTERDEN YENİ BİR SATIŞ VADİ SÖZLEŞMESİ DÜZENLETMELİDİR. ( Bu sözleşme yapıldığı tarihten geçerli olacağından, geriye yönelik ADİ SÖZLEŞME' ye atıfta bulunulamaz. Bu tarihten önce aynı daireleri müteahhit farklı kişilere de Noterden Satış Vadi ile satmış ise o kişinin eli güçlü olacaktır. KISACA, NOTERDE YAPILAN SATIŞ VADİ SÖZLEŞMESİ TARİHİ ÖNCELİKLİ OLAN, DİĞERİNE GÖRE HAK KAZANIR.)
YAPILMASI GEREKEN EN DOĞRU İŞLEM: Müteahhit' in kayıtlı olduğu Derneğe ait Resmi SATIŞ VADİ SÖZLEŞMESİ yeniden düzenlenmesidir. ( Daireleri satın aldığı 07.03.2013 tarihi atılıp, imza altına alınarak) AYRICA BU GÜNE KADAR ÖDEDİĞİ TOPLAM 200.000 TL toplam peşinat İÇİN RESMİ SENET düzenlenmesi, alıcının elini güçlü kılacaktır.DAHA SONRA TAPUDA DAİRELER ÜZERİNE ŞERH DÜŞEBİLİR. Bu şekilde kendini garantiye almış olur. Tüm Bu belgeler, alıcıya hak kazandıracağından, müteahhit tapular düzenlendiğinde, müteahhit' e ait bu dairelerin alıcı adına tapu tescilinde zorluk çıkarmayacağını; düşünüyorum. Sorun çıkması halinde, Avukatınca dava açması halinde dava lehine sonuçlanır....
BU VE BENZERİ SORUN YAŞAYANLARA DUYURULUR...( İnşaattan daireyi yeni alanlar yada büyük bölümü tamamlanmamış olan alıcılar, Avukatı ile birlikte Müteahhit' e NOTERDEN yasal bir SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ yaptırmalarını öneriyorum. BU DURUMDA, TAPUDAN TESCİL BÜYÜK OLASILIKLA GERÇEKLEŞİR, ŞERH DE EDİLEBİLİR, AYRICA DAVA AÇMASI DA GEREKMEYEBİLİR...

SAYGILARIMLA... HALİL TÜRKMEN

Konu halilturkmen1954 tarafından (10 March 2014 Saat 09:53 ) değiştirilmiştir.. Sebep: SORULARIMA AVUKAT ARKADAŞLAR YANIT VERMEYİNCE BEN YANITLADIM
Alıntı ile Cevapla
  #7  
Alt 18 March 2014, 10:09
halilturkmen1954 halilturkmen1954 isimli Üye şimdilik offline konumundadır
Yeni Üye
 
Üyelik Tarihi: 20 January 2014
Mesajlar: 5
Standart Son durum

Yukarıdaki konu ile ilgili olarak:

Müteahhit 12.Mart 2014 tarihinde alıcı ile yazıhanesinde yapmış olduğu görüşmede: Edimimi yerine getirebilmem için vadettiğin peşinat bedelini ödemen gerekir demiş ve aksi takdirde inşaatı tamamlayamayacağını belirtmiştir.

Alıcı Notere giderek konuyu görüşmüş ve noter yetkilisinden şu cevabı almıştır. a) Durumunuzla ilgili ADİ (HARİCİ) SÖZLEŞME' ye atıfta bulunup, yeni bir SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ düzenleyemeyiz. b) Ayrıca Satış Vadi sözleşmesi için müteahhit ilgili dairelerin tapularını getirmelidir. Tapusu çıkmamış bir dairenin Satış Vaadi Sözleşmesi olmaz ve düzenlenemez
Tüm bu nedenlerle, bu durumda Noterce Satış Vaadi Sözleşmesi yapmamız mümkün olmamaktadır.

Cevabı verilmiştir.

Alıcı bu durum karşısında Avukatı ile görüşmüş. Müteahhit' e 90.000 TL. daha peşinat bedeli vermiştir. ( Şirket Makbuzu ve Bankadan adına havale ve banka dekontu alarak )

Müteahhitten, bu güne kadar ödediği peşinat bedelleri toplamı olan 150.000 TL tutarında 12.03. 20014 tarihli SENET almıştır.

Müteahhit kendi el yazısı ile EK SÖZLEŞME düzenleyerek, 18.03.2013 tarihli SÖZLEŞME gereği, bu güne kadar 150.000 TL peşinat alındığı; ( Edimimi tamamlamam için alıcı tarafından ek süre verilmiştir.) kalan daire satış bedelinin 30.09.2014 tarihinde dairelerin anahtar tesliminde ve tapuda verileceğini belirtmiştir.
Yukarda, kısaca ana hatları belirtilen, ayrıntıları yazılı ek sözleşme müteahhit ( bir imza açığa, bir imza şirket kaşesi üzerine atılarak) ve alıcı tarafından imzalanmıştır.
18.03 2013 tarihli ilk inşaattan daire alım sözleşmesi "ADİ SÖZLEŞME" gereği edimini tamamlama için tanın opsiyon tarihi olan 30.11.2013 tarihinde müteahhit edimlerini yerine getirmediği için son bir süre tanınarak; en geç 30.09.2014 tarihinde, daireleri tamamlayıp, anahtar ve tapu teslimi yapmaması durumunda ( EK SÖZLEŞME GEREĞİ) alıcı hukuki yollara başvurulacaktır.
SAYGILARIMLA...

Konu halilturkmen1954 tarafından (24 March 2014 Saat 08:17 ) değiştirilmiştir..
Alıntı ile Cevapla
Cevapla

İlgili Hukuk Terimleri
taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği ve sona ermesi

Seçenekler
Stil

Yetkileriniz
Yeni ileti yazma Aktif Değil
Konuya yanıt verme Aktif Değil
Dosya ekleme Aktif Değil
İleti düzenleme Aktif Değil

BB code is Açık
Smileler Açık
[IMG] Kodları Açık
HTML-KodlarıKapalı
Gitmek istediğiniz klasörü seçiniz


Bütün Zaman Ayarları WEZ +2 olarak düzenlenmiştir. Şu Anki Saat: 20:43 .


Hukuk Forum Com Temeli Hukukun üstünlüğüne dayanan, tüm Hukukçu ve Hukuk severler için bir kütüphane, sosyal paylaşım ve mesleki dayanışma platformudur. Tüm görsel ve yazılı içeriğini ve kaynağını Türk Hukukundan almaktadır. Oluşturulma gayesi Türk Hukukuna katkıda bulunmak olan Hukuk bilgi bankamız her yaştan Hukuk severlerin kullanımına açık olup ücretsiz bir portaldır.

Hukuk Forum Com internet sitesinin tüm hakları saklı olup FSEK uyarınca koruma altındadır.

Site içeriği izinsiz yayınlanamaz ve kopyalanamaz. Siteye üye olan herkes site kullanım şart ve kurallarını kabul etmiş sayılmaktadır. Hukuk Forum Com © 2009

HukukForum.Com internet sitesi host hizmetini Doruk.Net servis sağlayıcısından almaktadır.


Powered by vBu11etin® Version 3.7.3
Copyright ©2000 - 2014, Je1soft Enterprises Ltd.